Hypothèque ou caution?
Compte-tenu des montants des sommes prêtées, le banquier veut la garantie qu’il sera remboursé, même si vous ne payez plus vos mensualités pour quelque raison que ce soit.
La banque ne se contente pas d’une simple créance qu’elle pourrait faire valoir au tribunal, mais exige une garantie plus forte. En effet, en cas de grosses difficultés financières de son client, elle veut s’assurer d’être servie la première parmi les débiteurs.
C’est à cela que servent l’hypothèque ou plus rarement le privilège du prêteur de deniers (PPD). Ce dernier ne peut garantir que des sommes nécessaires à l’acquisition d’un terrain ou d’un logement déjà existant.Notez également que le PPD prend effet à la date de l’acte de vente et donc prime sur une hypothèque (d’où son nom de privilège).
L’hypothèque, de loin le cas le plus fréquent, est inscrite sur un registre par acte notarié. Elle permet au banquier de récupérer le bien en cas de défaut de paiement et de se payer avec le prix de vente. La constitution de l’hypothèque coûte environ 2 % du prix de vente total.
Mais faites attention : en cas de transfert vers un autre bien (en cas de revente anticipée du bien), vous devrez vous acquitter d’une taxe entre 0,5 et 0;8 %.
C’est pour cette raison que des prêteurs de plus en plus nombreux optent pour un autre système, celui de la caution. Il s’agit d’une assurance tout ce qu’il y a de plus classique : vous cotisez chaque mois et, en cas de défaut, la banque sera indemnisée par l’organisme de caution, qui se retournera contre le débiteur. Il en coûte entre 2 et 3 % de la somme empruntée, soit à peu de choses près la même somme que l’hypothèque, mais il n’y a pas de frais de sortie.
L’organisme de caution a quelques avantages, compare à l’hypothèque : réactivité (réponse en général sous 48h), avec donc un déblocage rapide du prêt immobilier, et des formalités simplifiées car la banque s’occupe de tout.
Certaines sociétés de cautionnement mutuel proposent un remboursement partiel en fin de prêt, si tout s’est bien passé. Sachez qu’il existe une mutuelle spécifique pour les fonctionnaires, avec des conditions avantageuses.
A noter, les ventes en l’état de futur achèvement (VEFA) ne peuvent faire l’objet que d’une hypothèque.
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Les assurances personnelles
Les banques exigent, en plus d’une garantie de paiement, des assurances portant sur les personnes des emprunteurs.
Un établissement bancaire peut vous imposer un niveau de protection, mais pas un prestataire. Il s’agirait alors d’une vente forcée, condamnée par le Code de la consommation.
Vous échapperez difficilement à une assurance invalidité/décès. Selon votre âge et votre état de santé, les conditions et les cotisations seront très différentes. Pour un jeune couple bien portant, une déclaration suffira, tandis que pour des personnes de 60 ans, vous passerez nécessairement par une batterie d’examens médicaux.
Selon votre niveau de revenus et votre taux d’endettement, vous pourrez avoir le choix du taux de couverture : 50, 70, 100 %… Il déterminera ce que vous toucherez si votre co-emprunteur décède ou si l’un de vous deux se retrouve en situation d’invalidité.
Même si elles sont fastidieuses, lisez bien les conditions générales, elles sont très variables d’une compagnie à l’autre. Par exemple, si vous déclarez être non fumeur, l’assurance ne vous couvrira pas en cas de décès lié au tabac. Mais certaines polices rejettent toute personne ayant fumé une cigarette dans les deux années précédant le décès (détermination par autopsie), même si le décès a été causé par un accident de voiture !
Il en va de même pour l’assurance-chômage. Si le banquier exige que vous en souscriviez une, vérifiez bien quelle est la couverture réelle. Certaines prennent le relais de vos mensualités en cas de chômage sans contrepartie, mais d’autres vous réclameront ensuite les sommes avancées. Soignez aussi vigilant sur le délai de carence, car ces assurances ne se déclenchent généralement pas au premier mois d’inactivité.
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